珠江新城-珠江新城：降价，“拍卖”提价，房产市场释放威力

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珠江新城：降价，“拍卖”提价，房产市场释放威力

广州近日出台的二手房指导价新政，正在房产市场释放威力。

珠江新城保利心语花园，一套原价1620万元的房子，9月3日当天降了605万元，按1015万元的价格挂牌出售。

8月31日，广州政府对全市96个小区出台了指导价，保利心语花园名列其中。新政指出，如果要卖房，挂牌价只能以不高于指导价的价格才能在挂牌。

以这套“网红盘”为缩影，从买卖双方的反应看，焦灼情绪弥漫，等待时间打破僵局。

珠江新城：降价，“拍卖”，提价

作为位于珠江新城中心地带的网红高档小区，超过600万元的降幅受到了市场较大关注。链家平台数据显示，降价当天有超过20人陆续进入小区看房。

据南方日报、南方+记者了解，该房子自今年4月13日放盘以来，9月3日的看房人数创下了新高。“今天接待了太多人，再看房明天过来。”记者走访该小区时，小区门卫说道。

看房人数说明了市场火爆。但该房真的能以降价后的1015万元成交吗？

结合多个信源反馈意见，先说答案：以上述价格成交基本不可能。

对外挂牌的总价1015万元的二手房，面积为104.74平方米，单价为约9.6万元/平方米，刚好在指导价的范围内。

保利心语花园周边中介介绍，该网红盘的挂牌单价基本都能达15万元，但是8月末的政府指导价出来后，该盘的单价被“腰斩”至元。

“2022年底，这里的单价都超过了12万元。”链家一位中介王先生介绍，“政府指导价基本上是2022年左右的价格了，当前按这个价格出售，会有大把客户排着队愿意加价购房。因此，按不到10万元的单价拿下这套房，基本不可能。”

作为参照，保利心语花园小区的最低挂牌单价，达到了14.9万元；该小区之前的最高成交单价，更是达到了18万元。

“再急着用钱的房主，也不会傻到以如此大的价格牺牲，去兜售房子。”珠江新城置家地产的一位高级置业经理胡先生直言，“降价200万元已经是做了非常大的让步了，目前600多万元的降幅，或许只是为了顺利挂牌。”

9月3日上午，前述中介王先生向客户群发布消息:“（1015万元）是业主的放盘价格广州二手房装修公司，后天下午3点前安排看房，后天下午业主到广州和客户碰面，价高者得。”

简言之：以1015万元作为起始价，按拍卖形式，价高者得。

9月3日傍晚，链家中介提供信息显示，目前该房已收到报价1460万元。折合单价约为14万元，距离该小区先前的平均挂牌价，仅有一步之遥，远高于政府指导价。

东风东：顶尖学位房价值相对“稳”

9月3日下午，南方日报、南方+记者在东风东路锦城花园附近中原地产获悉，近两日，附近部分房主已将放出的房源价格下架，正在观望市场的最新询价和未来动向。

锦城花园是广州市发布的首批二手房参考价的楼盘之一，其所在的东风东片区是广州市优质学位房所在地，仅一路之隔的东风广场小区，也在本次参考价格覆盖的小区。该片区内共建有四所东风东路小学的分校区，历年来均是广州

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中原地产锦城花园分部员工透露，参考价格出台后对东风东片区影响不算大。“一方面缘于住在这些小区的业主们并不急于出手，大家都在等着市场走向更加明朗的阶段；另一方面，东风东路片区是学位’刚需’，由于市场的根本需求还在，短期内价格迅速降低也不太可能。”上述工作人员说。

本次参考价格共涉及越秀区4个小区，除锦城花园和东风广场外，还有力迅东山雅筑、君汇世家，均处于优质教育资源较集中的地区，周边不但有顶尖公立学校，整体教育水平也较好。“其实，这里销售出的学位房分布在各种户型中，既有百余平方米的大户型，也有50—70平方米的两室一厅，甚至还有10—20平方米的房子。”中原地产工作人员说，大家的需求不同，导致片区的商品房与房改房都有人咨询。除非业主急于出手，不然都很难主动降价销售。

被纳入本次参考价格的四个楼盘主要以大户型为主，小户型则主要分部在附近的房改房小区中。根据中原地产锦城花园分部的登记显示，片区市场价格主要在8万—10万+不等，被参考价涵盖的四个小区几乎全部在10万+以上，而一个50平方米左右的房改房小区住宅，也卖到了500万元左右。

“来这里买学区房的部分人能够一次性付清房款，不存在去贷款的问题，从这个层面来说，金融贷款措施对他们的影响也不大。所以说，这里还是需求相对稳定，因此，价格的波动或许比其他片区更小。”锦城花园对面的裕丰地产工作人员说，但是，这次参考价出台或许对买房者来说也是一次机会，这要看卖房者此时面对市场的心理，如果在这个时候杀价成功，也是一次时机，他感到这次与2022年调控时的市场反应有点像。

“此外，在疫情后人们也更加懂得保护自己的资产，这些因素也会影响着二手房的交易。”裕丰地产上述工作人员说。

天河公园：房价和成交量出现明显松动

“收到不少业主调价信息，降几十万元的，降一两百万元的，都有。”天河公园西门板块一地产中介告诉记者。

一直留意该板块房源的卢先生今天下班后特地从黄埔搭地铁来看房。他透露，这几个月市场很焦灼，买卖双方僵持着谁先降价。

指导价一出，有可能成为“压死骆驼的最后一根稻草”，业主心态没那么强势了，

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部分急需资金的业主只能降价。“我也没指望按指导价成交，但最后成交比挂牌价低不少是极大可能的。”卢先生说。

一位打算卖房置换的业主坦言，有一位意向买家本来约好了周末面谈，现在说不来了。买家担心购房流程走到一半，后续信贷政策有变化。“银行一旦按指导价放贷，那对买家的购买力会有很大打击。”

其实在指导价出台前，天河公园西门板块的房价和成交量已有明显松动。

东方新世界、新世界东逸花园、理想蓝堡国际花园都出现了总价在1400万元—1900万元的房源降价120万元—300万元不等，至今仍未成交。大户型豪宅楼盘珠光公园御景，有房源从3650万元降至2980万元，且还能再谈。

一地产中介透露，从上个月开始，分布在天河公园东西南北门的门店，营收额普遍只有二十多万，今年三、四月份最高峰的时候，一个门店可以做到一两百万元的营收。

目前在贝壳app和中原地产小程序上，列入指导价名单的天河公园西门板块楼盘已全部下架，未列入的还可查看均价，但已无历史成交价格。乐有家小程序目前还可查看放盘价格。

天河北：购房者多持观望态度

天河北集聚着不少20年以上楼龄的小区，且有不少两房或小三房户型，是有学位需求的买家“上车”之选。

龙口西一中介说：“马上周末了，我约客户过来看房。许多客户都表示先缓缓，看看走势再说。”这名中介透露，收到最多客户咨询的是关于银行到底还能贷多少款，会不会按政府指导价评估放款。

该中介说，其实买这边小户型的买家，首付款差不多就是刚刚“够得着”，都是一个大家庭的多年积蓄。如果银行调整放款额度，还是会“劝退”不少客户的。

8月31日，也是天河五牛小入学预警生效前最后一天。

五牛小（华阳、龙口西、体育东、天府路、旭景）预警生效的三大片：天河北、天河公园和珠江新城中区，8月份已显露颓势，总体呈现价格横盘，带客量下跌等特征。

从近30天带看量看，天河北（林和、体育中心）下降比较多。

观察

指导价的“威力”是什么？

如果仅凭保利心语花园那套房子来判断，政府指导价似乎并没有限制住房价。但指导价真实的关键点在于卡住了房产交易的“七寸”——信贷。

首先，买方市场方面，如果银行按照政府指导价格来评估贷款额度，买房者能贷的金额就少了，首付款就得提高，直接抬高了交易门槛。

9月1日，指导价出炉第二天，民生银行就已表示，该行广州地区二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行。这是广州二手房参考价出台之后，首个公布的商业银行房贷评估细则。

据广州多家中介介绍，此外工商银行也会跟进政策广州二手房装修公司，按照指导价执行二手房贷。至于其他银行，态度尚未十分明确，均保持观望态度。

“银行可能会参照后续的政策，进一步明确放贷基数。”前述链家中介王先生表示，“即使有资格按三成首付，最好也要预着五成首付的资金，以备银行放贷政策的随时调整。”

其次，卖方市场方面，业主除非急卖，也不会将楼盘按指导价放出；即使放盘出来了，也会有相应的出售要求，比如拍卖后的价高者得或全套一次性付款。

以划入指导价名单的海珠区珠江帝景小区为例，链家app上已无法找到该小区的房源。

“急着回笼资金、急着要出手的业主，可能会选择出售，不着急出手的话，很多业主都选择缓一缓放一放，实际上降不到指导价这么低。”海珠区裕丰地产中介郑先生表示，“海珠区除了公布限价的小区外，其他还是按原价出售，有些非限价小区甚至会借此机会涨价。”

此外，即使按政府指导价放盘的房子，往往也会有一些附加

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条件。前述保利心语花园的那套房子就以“拍卖”的形式在指导价基础上加价。还有些放盘业主，会需要买主先支付数百万元诚意金，或者要求全款买房，限期内快速完成交易等等。

这些附加条件，也会让交易市场相对“冷却”。

【南方日报、南方+记者】李鹏程 陈思勤 钟晓宇 郎慧

【作者】 李鹏程；钟晓宇；陈思勤；郎慧

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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