房价下跌-房价降，谁最不乐意

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原文标题：房价降，谁最不乐意

房价降，谁最不乐意
●背景
　　最近房价走势格外引人关注。中国指数研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2022年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2022年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。广州、南京等多座城市因楼盘降价促销引起前期业主不满，退房、维权等事件接连被曝出。同时，随着市场形势的变化，多地政府顿生救市之心。不久前，杭州市政府就出台规定，如果商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。地方政府的类似举措更让市民心生猜想，难道政府不愿意房价大跌?房价下降哪类人群最心痛?为何地方政府积极出台应对楼盘降价政策?开发商对房价下降又有怎样的心态?且看各方观点。
　　购房者易失衡
　　■中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东
　　由于没有相关调查和统计，我们无法准确说出到底各类购房人群持有怎样的心态，以及哪类人群最不希望房价下跌。据我个人分析和推测，已经购房并用于自住的人对于房价的下跌比较在意。因为对于大部分家庭而言，购房是倾尽了一个家庭的所有，价格下跌他们确实会非常难受和心疼。而对于已经有数套房的人来说，房价的涨跌不会对其产生太大

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影响，因为如果房价下跌，他们可以选择继续保留房产，待房价上涨时再出手。
　　另外，有一些极端人群也可能对房价下跌不满。像一些花费较高成本，比如借高利贷去投机买房，希望通过房价快速上涨而获得短期收益的人群来说，房价的下跌会令他们比较恼火。房价下调很可能使这部分人群所付出的高投入无法收回，甚至导致个人资金周转不灵。由于房价下跌对这部分人的投资炒房非常不利，他们有可能会通过市场上的某些行为进行炒作，也有可能鼓动已经买房的业主去闹事求赔偿或阻碍开发商降价。
　　■亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存
　　我认为，只要是买房的家庭肯定不愿意看到房价下降，他们会觉得自己买贵了，心态也不平衡了。也正因如此，每次房价回落，比如2022年和2022年房价回落期间，就有些老业主在闹“维权”。然而在房价上涨期间，他们却都很高兴，其实这完全可以理解。但房价回落只是一个短暂时期，等到房价又一轮疯长之后，这种不平衡感就基本会消失。
　　有人认为，对于房价下降，反对意愿最强烈的是炒房人，我却不这么认为。现在我们国家炒房人群实际上所占的比例已经很小。尤其近几年国家出台限购政策，一般房价上涨快的城市，如北上广深，其限购政策也越严格。一些有实力的人由于限购政策的影响，也不会去囤房炒房了。去年相关数据就显示，北京90%的购房需求都属于刚需人群了。
　　开发商压力小
　　■中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东
　　由于近期市场对于房价走势的预期不太乐观，对于开发商已经开发的项目而言，如果不卖掉会带来资金周转问题，因此出于现金流正常运转的考虑，开发商会适当降价收回资金，这是非常正常的市场行为。对于开发商而言，调低价格的最直接影响就是实际收益会比预期收益稍低。
　　个别地区的稍大一点的楼盘会分几期销售，如果新期楼盘价格降幅太大会带来前期购房人的不满，要求退房或类似行为对于开发商来说当然不太舒服。但由于购房是一种市场行为，没有人能保证房价只涨不跌，所谓的“维权”行为本身站不住脚，对开发商的市场行为不会有太大影响。
　　■亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存
　　实际上我们已经经历过几次的从低潮到疯长的房价过山车，我们应该清楚的是，在经历这次低潮之后年底或者明年将会有新一轮的上涨。所以，目前一些开发商准备将老盘往回收，赶紧把尾盘清掉收回资金，然后专心致志地做新盘。从市场来看，开发商没有产生太大恐慌。
　　实际上，目前房价波动属于短暂的低潮。由于我国全国范围内，城市土地的有效供应都是不足的，包括三四线城市在内。因此，对于已经拿地的开发商来说，一个非常大的优势就是可以以销定产，卖出去多少盖多少楼。在这种形式下，我认为开发商不会有太大压力。
　　另外，由于二手房主会受环境的影响，遇到风吹草动就降价卖房，因此二手房并不能说明太多问题，真正决定房价市场走势的是一手房。而真正决定一手房房价的是土地价格。从今年前四个月的土地价格来看，一线城市的土地价格在去年最高点的基础上上涨了64.1%，这才是决定未来房价的根本。因此，开发商对于房价的短期波动，反应也不会太大。
　　政府有难言之隐
　　■中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东
　　对于地方政府而言，绝大多数地方政府是不愿意看到房价下降的。因为大家知道，这些年地方政府的主要财政收入还是依赖于房地产行业，包括出让土地的很大一笔收入。如果房价下跌，会向市场释放出不良信号，对今后继续出让土地、获取土地出让金或者使当地的房地产市场继续保持热度非常不利。另外，近几年国家在进行财税体制改革，一些在试点营业税改增值税的城市，他们的地方财政收入已经捉襟见肘，如果再加上房价下跌，地方政府确实会很难过。
　　由于我国前几年经济发展太快，房价迅速上涨等现象也透支了经济的发展。此时，如果房价过度下滑，将会对经济发展不利。而且出于维护稳定的需求，政府可能会考虑采取措施，去平缓这种下滑局势。因为房价下跌业主心生不满，如果是个别楼

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盘所发生的冲突，可以通过开发商与业主的谈判慢慢把事件平息。但如果不满的现象增多成为普遍性问题，政府就可能会采取救市措施进行干预。
　　■亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存
　　国土资源部发布的2022年国土资源统计数据显示，去年全国土地出让收入总金额达4.10万亿元，除去4.06万亿的成本，实际上全国土地出让金的收益已经达到400亿元。从这组数据可以看出，土地财政仍然是政府非常重要的一项收入。而且，由于我国目前正处于城市建设的高峰期，各个地方政府都在努力发展城市基础设施建设，新

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城建设需要较大投入，老城区的改造同样需要很大的投入，在这样的形势下，地方政府更加不希望土地卖得便宜。

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