产权-共有产权住房风险不可低估

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原文标题：共有产权住房风险不可低估

共有产权住房风险不可低估
　一旦政府与市场、公权与私利这些关系的界限、分寸把握不当，不仅各种共有风险容易滋生，甚至还可能导致共有制度最终走向其设计初衷的反面

　　住建部总经济师冯俊近日表示，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都等6个城市推进。作为政策性住房的一种新形式，有人期望，有人观望。与政府合伙买房，可行吗(6月5日《重庆晚报》)。

　　相比个人拥有完全产权的商品房或者经适房等其他形式保障房，作为一种新形式的政策性住房，以“居民与政府合伙买房”为显著特征的共有产权住房，确实具有许多独特的优点。这诚如报道指出的，使得一些群众能支付一部分钱解决住房问题，压缩非法牟利空间，平抑高房价。但恰恰也正是因为考虑到这种显著特征，在强调共有产权住房上述优点的同时，对其可能产生的一些共有风险，恐怕也不可忽视。

　　很明显，共有产权的共有，不仅仅是它的一种独特优势，也完全可能成为一种独特风险的来源。因为所谓居民与政府合伙买房势必意味着，这一共有产权住房事实上将是一种集政府与市场、公权与私利多种复杂甚至矛盾关系于一身、并将其相互交织在一起的共有住房。而以往许多公共管理领域的经验教训都一再告诉我们，一旦政府与市场、公权与私利这些关系的界限、分寸把握不当，不仅各种共有风险容易滋生，甚至还可能导致共有制度最终走向其设计初衷的反面。

　　比如，共有产权住房在产权比例设计等方面，可能存在共有风险。据悉，目前试点地区，共有产权住房的个人出资比例在50%至100%之间，从5:5、6:4到7:3不等。显然，在共有背景下，这种产权比例势必会很微妙——若个人比例过高，低价

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买房的保障效果便不会太理想，而若个人比例过低，压缩非法牟利空间的效果又不会太好。

　　更重要的是，在土地财政依赖的背景下，作为政府让渡部分土地出让收益的共有产权住房，政府究竟有多大动力和压力进行这种让渡?这一过程中，政府利益与购房者利益、政府住房保障责任和财政压力之间如何平衡兼顾?显然也会面临许多风险。

　　而在进一步配售环节，同样也可能面临各种共有风险。如权力寻租风险，正如有业内人士指出的，如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，即可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如评估价虚高，也存在利益输送的问题。

　　再如，市场价格变动风险。很明显，如果房价一直处于上涨状态，政府和个人都能通过共有产权住房共享增值收益、皆大欢喜，但如果房价下降，政府和个人必须共担贬值损失，势必又会产生新的风险——既有个人财产损失风险，也有政府财政风险。

　　而在这种状况下，政府究竟应扮演何种角色、选择何种行为方式?是维护自身产权利益的老板，还是维护公益最大化的公共服务者?是与民争利，还是让利于民?而无论如何选择，显然都会存在某些风险。若与民争利，当然会产生购房人利益受损的风险，而若让利于民，是否又会产生国有资产损失的风险?

　　有鉴于此，在上述这些共有风险尚未通过更严密

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完善的制度设计得到有效降低、化解、防范之前，笔者以为，作为新形式

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保障房的共有产权住房，能否并被普遍推广，还须慎重对待，不宜操之过急。

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