购房-东二环建发养云：大户型新盘市场考验较大

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东二环建发养云：大户型新盘市场考验较大

临近年底，开始一个改善系列分析，福州目前几个未备案但是定位都是大户型的新盘，首当其冲，东二环建发养云，今天来分析看看。

建发养云：备案名（养云公馆），地处：福州市晋安区鹤林路鹤林公园旁。

楼盘规划

项目占地75.68亩，容积率2.09，规划18栋楼，其中16栋13-17层的商品房，1栋公租房，1栋幼儿园。规划656套，商品房567套，户型全部是一梯一户大平层，2023年6月精装交付，面积分布：147平米(层高3m)，175平米(层高3.1m)，205平米(层高3.15m)，205平米户型以公园沿线和小区楼王分布。

土拍情况

2022年8月28日，厦门建发以最高限价27.42亿元+配建3000㎡自持社会租赁住房竞得宗地2022-33号鹤林片区H06地块，可售楼面价达到元/㎡。地块出让面积：75.68亩，容积率：2.09，限高：60米，全装修比例应达到60%以上。

分析：2022年如果说网红盘可能会有人说万科金域国际，有人会说榕心映月，但是要说网红地块，那位于东二环的建发地王可以说是当人不让。

地块位于鹤林公园东侧，地块面积适中，规则也比较方正，同时没有安置房配建，在安商房横行的时代有特色优势，同时接合2.09的容积率，给了开发商很大的瞎想，最后被厦门建发拿下。可以说不错的地块给了有品质的开发商，地利人和可以说是两全其美。

当然对于地块而言福州豪宅装饰，由于触发限价，需要配建公租房这也成了地块目前的尴尬点，同时对于楼面价而言2W8刷新东二环的天花板，后续加上精装的售价可谓有较大争议性。对于建发而言，虽然楼盘品质不错，但是也不乏被套的例子(淮安榕墅湾)，后续的市场考验也较大。

最近2022年的土拍，建发以疯狂的姿态拿下了楼盘南面的地块，配建30%的限价房，地块面积和形状与该地块类似，不过楼面价2W6并没有刷新地王，从建发的抢注来看，由于周边已经没有其他地块，如果被别的开发商拿下，自然会变成竞争对手，加上建发自身的高溢价，后续客源可能

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户型情况

楼盘虽然面积就三种，不过户型却有很多种，147就有5种，175一种，205两种。

147平米（DC）：位于2号楼西侧，从图看双开门电梯设计，所以其实是一梯两户。

西侧D户型：四房两厅三卫，包心设计，三开间朝南，纵深较大，双阳台，主要硬伤：客卫是暗卫，客卧入户门连着客厅，餐厅东侧对着卧室，同时虽然大户型，但是主卧连衣帽间都没有，可以说这个户型实在设计一般。

东侧C户型：四房两厅三卫，市面常见布局，四开间朝南，面宽较大，动静分离，主要硬伤：客卫是暗卫，客卧入户门连着客厅，虽然只有单阳台福州豪宅装饰，不过布局更清晰，主卧也有了更衣间，相对来说这种更好。

147平米（AB）：位于12#，18#，2#东侧，一梯一户设计。(与上面户型主要差别在于少了个暗卫)

端头A户型：四房两厅两卫，布局与D户型类似，不过少了暗卫，基本D有的硬伤全部都有，同时还多了入户玄关布局尴尬的缺点，可以说设计也是很一般。

中户B户型：四房两厅两卫，布局与C户型类似，区别在于客厅东侧的客卧设计，B户型由于楼层高度，消防配建，导致少了暗卫，不过卧室也有所变大。

147平米（E）：位于1#，7#，11#，一梯一户设计，四房两厅两卫，四开间朝南，与上面B户型布局类似，唯一区别在于客卧的入户门设计，解决了客厅墙连着门的问题。

175平米：四房两厅三卫，布局与147C布局类似，差别在于：把厨房移到了一侧，客餐厅完全的南北通透，同时客厅面宽变大，主卧设计了独立衣帽间以及化妆台。当然依然存在客厅墙连接客卧门以及客卫暗卫的问题。总得来说

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205平米-B：五房两厅三卫，三开间朝南，开放式书房，把客卫是暗卫，客厅墙连卧室门的问题都解决，同时丰富了主卧和客卧的功能区。不过在餐厅北面设计厨房，还是不够通透，依然是对细节问题更加完善。

205平米-A：五房两厅三卫，全部位于西侧公园沿线，三开间朝南，为了公园景观，布局也相对凌乱，把客厅设计到西侧，可以一览景观。为了减少面积浪费，设计了餐厅中岛，同时在北面设计生活阳台，可以说为了景观户型布局也是拼了。当然有得必有失，导致的问题就是存在暗卫，同时卧室的功能区也减弱。

区位情况

楼盘位于东二环，距离地铁四号线800米，交通帮助一般（可能有人会说都住豪宅了也不需要公共交通，但是依然还是那句可以不用但是不能没有），距离泰禾商圈1.1公里，日常购物有一定帮助，西侧就是鹤林公园，北面牛岗山公园，这是楼盘目前最主要的特色。当然目前最火热的晋安湖，由于前面观湖郡等楼盘遮挡也就没有预期了。可以说区位情况有特色，但是算不上优秀。

价格情况

目前楼盘未备案，宣称带装修4.5w，那就来对比看看这个价格如何。先从楼面价的情况来分析看看，拿观湖郡做参照：楼面地价元/㎡，毛坯备案价3.35W，差价1W，参照2.8W的楼面价，毛坯备案价3.8W，装修4K，在4.2W左右，当然由于备案价更高，相对应的资金成本，差价幅度也应该更高，从这样计算好像4.5W也不过分。

但是很多时候，楼面价高低是开发商自己的问题，售价才是购房者真正在意的，对比周边目前，高层住宅的观湖郡3.35W，公园左岸带装修3.8W，当然二手房市场的融信后海、融侨悦城、金尊府等都在4W，但是这些二手房的区位在公园西侧，区位更佳。

对于目前福州的豪宅销售来看，只要有自身独特优势，就有了市场定价权，比如最近的白马映书台，更早的融侨外滩。

如果按4.5W的价格对比，高出观湖郡1.15W，高出公园左岸7k，虽然目前大平层的楼盘不多，有一定的优势，但是明年随着保利天悦二期，绿城桂鱼映月，融侨望云等同时上市，特色优势也将消逝。当然结合大户型，总价600W起步，位于二环外的区位，只能说楼盘的去化只能靠建发品质市场接受度了。

楼盘雷点

楼盘虽然配合建发的园林绿化，大户型定位豪宅，但是由于土拍竞配，楼盘需要规划一栋公租房，虽然可能置业会说公租房的隔离问题，但是从的反馈来看是完全无隔离的（没错这个问题是本人自己发出得）。

对于公租房而言，也将导致社区的人流复杂，对比来说反而不如南面地块的人才房配建。这也会导致一个神奇景象，豪宅搭配公租房，社会贫富分化在一个社区上演。

楼盘总结

楼盘位于东二环板块，优势在于公园景观，建发品质，大户型的豪宅定位，劣势在于个别户型设计一般，公租房配建，周边配套不算充足。对于楼盘而言，宣称精装4.5W，明年也将和市区其他几个改善盘打一场厮杀，至于楼盘是像榕墅湾一样被套牢，还是靠建发品质吸引土豪，打造东二环富人圈，目前不确定还是很大。

题外话

建发目前在福州的项目也不多，都是走改善大户型路线，目前看不少购房者对于建发的认可度非常高，从建发的拿地来看，基本都是各个区域的天花板价格，后续的售价也基本是板块之最。

不过建发虽然楼盘定位高，但是不少楼盘都存在配建，榕墅湾近3W平米的公租房，央玺的安置房，金山建发的大面积商业，以及养云的公租房，可以说楼盘的纯度都有不足。

当然从社区的平面图看，10号是定位楼王，虽然是低容积率社区，不过西南侧的9号楼，不知道对于采光是否会影响到楼王的西端头，对于有意向的购房者需要注意。

同时东二环一个景象上演，厦门的国企建发和联发包围了福州的榕发，不知道这场国企之战，后续交房的情况会有多大差距。

最后，养云虽然贵，不过不少读者的意向好像都很强烈，至于后续实际的定价与去化，大家觉得会如何？

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